Размер неустойки по дду при переуступке прав

Содержание
  1. Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. N 423 “Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого…”
  2. Переуступка неустойки по ДДУ юридическому лицу | Кузнецова и Партнеры
  3. Уступка права требования неустойки по ДДУ — Официальные разъяснения
  4. Когда нужна уступка права требования неустойки по ДДУ
  5. Правовые основания для уступки права требования неустойки по ДДУ
  6. Когда осуществляется уступка прав неустойки по ddu
  7. Когда дольщику выгодно уступать право требования неустойки?
  8. Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ
  9. Расчет неустойки (пени) по ДДУ ст. 6 214-ФЗ, ошибки при оформлении ДДУ и юридические нюансы расчета и взыскания
  10. Переуступка права требования неустойки по ДДУ юридическому или физическому лицу
  11. Что такое уступка права неустойки по ДДУ
  12. В каких случаях можно продать неустойку по дду
  13. Порядок выкупа неустойки по ДДУ
  14. Когда выгодно переуступить право на неустойку третьему лицу

Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. N 423 “Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого…”

Размер неустойки по дду при переуступке прав

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 17 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные:

в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;

проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г., не начисляются.

В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

2.

Контролирующий орган, указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и (или) публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. не направляют уведомление о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанностей по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, если такое нарушение возникло в указанный период.

3.

Указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если такое основание возникло в указанный период.

4.

Установить, что многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, если такое нарушение возникло после вступления в силу настоящего постановления, подлежат включению в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», после 1 января 2021 г., если по состоянию на указанную дату сохраняются снования для включения в указанный реестр.

5. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Председатель ПравительстваРоссийской Федерации М. Мишустин

До 1 января 2021 г. решено не применять неустойку, штрафы, пени и иные меры ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве.

В частности, до указанной даты уполномоченный региональный орган не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика. Также временно не будет включаться информация в реестр проблемных объектов при задержке строительства.

Постановление вступает в силу со дня опубликования.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73741742/

Переуступка неустойки по ДДУ юридическому лицу | Кузнецова и Партнеры

Размер неустойки по дду при переуступке прав

Как переуступить неустойку по ДДУ юридическому лицу?

Запишитесь на консультацию

Не всегда застройщик заканчивает стройку вовремя. При срыве сроков сдачи дома у дольщика возникает право требовать уплаты неустойки. Однако законодатель установил существенные различия в том, кто именно требует неустойку с застройщика: лицо физическое или юридическое.

Разберемся, в чем именно разница и почему порой выгоднее, чтобы преемником стало именно юрлицо.

Соглашение, в рамках которого одна сторона уступает свое право требовать что-либо второй стороне, называется цессией. Если говорить о переуступке неустойки по договору долевого участия, то в рамках цессии дольщик передает право требовать выплату неустойки другому лицу. Закон позволяет участнику долевого строительства передать такое право как физическому, так и юридическому лицу.

Оформить переуступку неустойки по ДДУ дольщик может в любой момент, когда такое право возникло у него самого. Кроме случаев, когда:

  • передавать любые права, в том числе и требования неустойки, прямо запрещено самим договором долевого участия;
  • на передачу прав требования, в том числе и неустойки, требуется согласие застройщика (такое условие закреплено в ДДУ);
  • одновременно передается и право требования неустойки, и право на саму квартиру, а согласие застройщика, которое в данном случае обязательно, не получено.

Чаще всего причина, побудившая участника долевого строительства передать право требовать с застройщика неустойку по ДДУ, одна: ему не хочется тратить время и силы на эту процедуру.

Ведь переуступка не означает, что дольщик отказался от выплат и не получит ничего. Это не так. Он тоже получает компенсацию, но лишь в оговоренной цессией части.

Остальное забирает себе тот, кто эту переуступку принял.

Дольщику часто выгоднее передать права требования неустойки по ДДУ именно по рассматриваемой схеме. Главное преимущество заключается в том, что дела по взысканию неустойки по ДДУ, в которых истцом выступает физическое лицо, рассматривают суды общей юрисдикции.

Когда участниками спора являются юридические лица, они будут выяснять отношения уже в арбитраже. В первом случае существует риск того, что суд снизит размер требуемой выплаты.

Если же выплата неустойки требуется через арбитражные инстанции, вероятность снижения ее размера значительно ниже.

Случается, что застройщик готов выплатить дольщику неустойку, но по разным причинам не может сделать этого именно в денежном эквиваленте. В качестве компенсации строительная фирма предлагает, к примеру, производство каких-либо работ.

А участнику долевого строительства это не нужно, он хочет именно деньги. Назревает конфликт, грозящий перерасти в долгие судебные разбирательства. Но находится фирма, которой необходимы предлагаемые застройщиком работы.

И тогда дольщик заключает с таким юридическим лицом договор цессии по переуступке прав требования неустойки по ДДУ.

В рамках этого соглашения фирма-преемник получает неустойку от застройщика в форме выполнения работ, а передавшему право требования дольщику она выплачивает за это денежную компенсацию. Все в плюсе: застройщик выполнит свои обязательства по уплате неустойки, юридическое лицо, принявшее право требования, получит необходимые работы, а дольщик – денежную компенсацию.

Удобно переуступать право требования неустойки именно юридическому лицу и тогда, когда дольщику положена компенсация по нескольким квартирам. В таком случае процедура взыскания неустойки потребует подготовки большого пакета документов. С этим лучше справится команда юристов по ДДУ, работающих в штате юридического лица, чем одно физическое лицо.

Оформление переуступки неустойки по ДДУ юридическому лицу ничем не отличается от любой другой процедуры оформления договора цессии. Дольщику-физическому лицу необходимо:

  • Выбрать юридическое лицо, которому он будет уступать право требовать неустойку.
  • Обговорить с ним условия переуступки, размер и сроки компенсации, другие нюансы, касающиеся данного вопроса.
  • Письменно известить фирму-застройщика о том, что право требовать неустойку переуступается юридическому лицу. При этом если ДДУ не предусматривает согласие застройщика, то письмо носит уведомительный характер. В ином случае в извещении потребуется просить застройщика в установленный срок сообщить о своем согласии или несогласии с такой переуступкой. Извещение направляется по почте либо передается представителю строительной фирмы лично.
  • Составить договор переуступки и подписать его. Этот шаг в обязательном порядке делается только после получения застройщиком уведомления о предстоящей переуступке права требовать неустойку, а также в предусмотренных на то случаях одобрения им этой сделки. Иначе существует риск, что договор цессии будет признан нелегитимным.
  • Пройти процедуру государственной регистрации договора переуступки. Это условие является обязательным. Цессия по ДДУ имеет юридическую силу только после ее регистрации в Росрестре.
  • Передать фирме, принявшей право требовать неустойку, необходимые для этого документы (оригинал ДДУ, квитанции, акты и т.п.).
  • Получить оплату. Ее размеры, порядок и сроки стороны договора переуступки права требования неустойки по ДДУ определяют сами.

Правильно составить договор переуступки, подготовить сопутствующий этой процедуре пакет документов поможет адвокат по ДДУ.

Заключение

Как видно, переуступка неустойки по ДДУ юридическому лицу имеет свои нюансы, несоблюдение которых грозит признанием такого соглашения недействительным. Как следствие – дольщик не получит причитающиеся ему выплаты. Разобраться во всех тонкостях этой процедуры, грамотно оформить необходимые документы поможет адвокат по спорам с застройщиком.

Источник: https://kuzpartners.ru/articles/pereustupka-neustoyki-po-ddu-yuridicheskomu-licu/

Уступка права требования неустойки по ДДУ — Официальные разъяснения

Размер неустойки по дду при переуступке прав
Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат.

Стаж более 10 лет

Заключение договора долевого участия между застройщиком и дольщиком отнюдь не гарантирует своевременное получение дольщиками построенного жилья.

Затягивание сроков сдачи в эксплуатацию, а затем и несвоевременная передача квартиры дольщику происходит повсеместно.

Когда нужна уступка права требования неустойки по ДДУ

В силу ст. 6 Закона № 214-ФЗ обязанностью застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусматривает ДДУ.

На сегодняшний день суды до отказа забиты исками участников долевого строительства, которые требуют неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры по ч. 2. ст. 6 ФЗ  № 214-Ф.

Это происходит в тех случаях, когда от добровольной выплаты пени (неустойки,) компенсирующей нанесенный вред, застройщик уклоняется.

Но бывает и так, что застройщик в виду к своей финансовой неустойчивости обанкротился и не может производить выплаты поскольку у него попросту нет на это денег.  

Законодатели, защищая интересы дольщиков, разработали и внедрили в действие специальные правовые механизмы. Их умелое использование гарантирует получение с застройщика компенсаций штрафов пени, и в некоторых случаях, возврат вложенных денег.

Дольщик всегда может попытать счастья и взыскать неустойку самостоятельно. Однако достаточно сложная нормативная база, низкая правовая грамотность дольщиков и отсутствие опыта правоприменения, а зачастую простая нехватка временного ресурса на регулирование спора в судебном разбирательстве с застройщиком, не позволяют сделать это эффективно.

Правовые нормы российского законодательства содержат возможность переуступки прав требования неустойки по ДДУ дольщиком, в качестве кредитора другому лицу.

Правовые основания для уступки права требования неустойки по ДДУ

Согласно ст. 382 ГК России право (требование), которое принадлежит кредитору, можно передать другому лицу по договору (уступка требования). Такое требование переходит в таком же объеме и на таких же условиях, которые были на момент перехода права у дольщика (384 ГК России).

Такое право чаще всего передаётся по заключаемому договору цессии на квартиру в долевом строительстве между дольщиком и компанией (юр. лицом). Как правило, это квалифицированные юридические компании.

В результате заключения подобного соглашения сторона, не являющаяся участником договорных отношений по ДДУ, приобретает право взыскать с застройщика неустойку вместо дольщика через Арбитраж.

Взамен юридическая компания, занимающаяся взысканием получает установленную соглашением денежную компенсацию.

Размер такой компенсации определяется соглашением между дольщиком и компанией, принимающей право требования.

Когда осуществляется уступка прав неустойки по ddu

Положение, прописанные статей 11 и 17 Закона № 214-ФЗ, касаемо уступки прав требования по ДДУ, нацелены на защиту прав участников договора и служат обеспечением исполнения застройщиком своих обязательств, связанной с передачей дольщику оплаченной им квартиры (объекта недвижимости).

Ни Гражданский кодекс РФ, ни закон № 214 ФЗ в этом случае не определяют никаких правовых препятствий касаемо возможности уступить право требования неустойки по ДДУ другому лицу. Поэтому осуществляться уступка может в любой ситуации.

Однако существуют некоторые ограничения и правила, влияющие на действительность такого соглашения:

  • Договор (ДДУ) может содержать условия, запрещающие уступать кому-либо права требования, касаемо и самой недвижимости, и любых компенсаций, в том числе и неустойки.
  • ДДУ может содержать требования о необходимости получения письменного согласия застройщика на заключение договора цессии и передачи прав на требование неустойки третьему лицу
  • Уступить право требования на неустойку можно только после полного погашения дольщиком денежных обязательств (цены договора) по ДДУ, или если с соглашением об уступке одновременно переводится долг на нового участника долевого строительства.
  • Договор об уступке права требования по ДДУ не будет иметь юридической силы, если он не прошел гос. регистрацию, либо застройщик и дольщик уже подписали между собой передаточный акт или иной документ, о том, что объект долевого строительства передан дольщику.
  • Соглашение, на основании которого будет произведена уступка прав требования неустойки, подлежит обязательной гос. регистрации в порядке, который установлен положениями закона N 218-ФЗ о гос. регистрации и ст. 389 ГК РФ (форма уступки требования в ред. закона N 367-ФЗ).

Исходя из вышеизложенного дольщик, заключая договор долевого участия, должен внимательно изучить его условия и правильно определять и понимать их правовые последствия.

Когда дольщику выгодно уступать право требования неустойки?

Практика правоприменения содержит нюансы истребования неустойки через суды общей юрисдикции и через Арбитраж. Исходя из норм действующего законодательства, для разрешения споров в арбитраже необходимо наличие спора между двумя субъектами хозяйствования. Гражданское судопроизводство осуществляется всегда, когда в деле участвует в физ. лицо.

Исходя из практики судебного разбирательства по взысканию неустойки с застройщика складывается печальная картина.

Учитывая, что застройщик, как правило, затягивает сдачу строительства на месяцы, сумма компенсаций, пени и штрафов вырастает до заоблачных размеров.

Именно это даёт право суду применять нормы положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой они значительно снижают размер неустойки, считая его не соразмерным нанесенному дольщику вреду.

В случаях же когда неустойку взыскивает юридическое лицо через Арбитраж, вероятность ее снижения значительно меньше, что дает возможность дольщику выгодно уступить свои права по взысканию неустойки третьему лицу, предполагая, что и взыскатель не останется без должной финансовой компенсации за проведённое в арбитраже дело.

Немаловажный момент — отсутствие не только времени и нервов на длительные споры с застройщиком о правомерности расчёта неустойки и на многочисленные походы в судебные заседания, а также недостаточное знание законодательной базы, умения грамотно с юридической точки зрения ввести судебный процесс, а также собирать допустимую доказательственной базу и предоставлять в суд, соблюдая при этом процессуальные нормы. Отсутствие специальных знаний делают процедуру взыскание неустойки для дольщика попросту не эффективной и тяжёлой.

Именно поэтому уступить свои права другой компании, компенсацию хоть и в меньшем размере, чем сама неустойка, является экономически обоснованным мероприятием.

Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ

Оформляя уступку прав собственности в долевом строительстве, необходимо придерживаться установленного порядка действий.

После согласования с компанией, которая будет взыскивать неустойку через Арбитраж, основных моментов соглашения по уступке прав требования (размера компенсации, условий ее оплаты и т.д.) необходимо:

  • Известить компанию застройщика о переуступке права требования неустойки и смене кредитора, а если договор содержит условия о получении у застройщика согласия, то необходимо его получать в письменном виде.
  • Составить и подписать договор уступки требования (цессии).

Поскольку такой договор является юридическим документом, он должен содержать:

  • данные дольщика;
  • данные компании застройщика;
  • реквизиты третьей стороны, которая получает право на неустойку;
  • подробную информацию о квартире;
  • сроки сдачи объекта, которые указаны в ДДУ;
  • условия, согласно которых происходит уступка прав требования на неустойку;
  • другие сведения, о которых стороны договорились как о существенных.

Кроме прочего, в договор можно внести сведения о способах разрешения возможных споров и ответственности сторон.

После того, как договор был подписан и прошел гос. регистрацию цессионарий (в данном случае дольщик), получает положенную компенсацию, а цедент (компания, которой передано право требования неустойки), получает возможность требовать с застройщика взыскания неустойки по ДДУ через Арбитраж.

Согласовать все условия подписания договора уступки прав на неустойку по ДДУ нужно со специалистом, обладающим опытом правоприменительной практики в подобных делах.

Только так вы сможете оценить реальную выгоду и эффективность заключения договора цессии. Это поможет избежать необоснованных финансовых рисков, исключить неграмотное составление договора и определить экономическую обоснованность данного мероприятия.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/ustupka-prava-trebovaniya-neustojki-po-ddu.html

Расчет неустойки (пени) по ДДУ ст. 6 214-ФЗ, ошибки при оформлении ДДУ и юридические нюансы расчета и взыскания

Размер неустойки по дду при переуступке прав
Расчет неустойки (пени) по ДДУ

По своему юридическому и фактическому содержанию неустойка представляет собой штрафной платеж, который виновное лицо должно оплатить за невыполненные вовремя обязательства. Неустойка предусматривается законом или указывается в договоре.

Пени также предусматривают штрафные платежи и по объему могут быть больше либо меньше базовой неустойки. Сумма пени и неустойки обозначается в договоре и зависит от конкретных сроков невыполнения должником своих обязательств.

Право требования неустойки по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома предусматривается в п. 2 ст. 6 ФЗ № 214.

Если участник долевого строительства (застройщик) нарушил сроки передачи квартиры, то приобретатель недвижимости вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/ 300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ – показателя, который действует на день просрочки. Неустойка представляет собой штрафной платеж, который застройщик обязан уплатить собственнику квартиры за каждый день допущенной просрочки.

Стоимость неустойки должна быть рассчитана в зависимости от цены договора. Федеральный закон № 214, Гражданский кодекс РФ и судебная практика не учитывают формы вины, по которой застройщик может вовремя не передать положенное по сделке жилье. Если в ДДУ принимает участие гражданин, то неустойка должна быть выплачена в двойном размере.

Расчет неустойки должен выполнять с учетом дня начала первой просрочки после даты, когда застройщик должен передать квартиру приобретателю. Возникают ситуации, когда дольщик считает, что такая дата отсчитывается со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Компания застройщика часто желают перестраховаться и включают в пункт договора о долевом строительстве условие, которое не предполагает конкретную дату передачи недвижимости. Например, в договоре может быть указано, что квартира должна быть передана покупателю в течение года после того как дом введен в эксплуатацию.

На практике получается, что даже ожидание в полгода и год не позволяет покупателю получить неустойку за квартиру.

С 1.01.2016 года ключевая ставка и ставка рефинансирования стали аналогичными величинами, рассчитываемыми при взыскании с застройщика неустойки. Величина ключевой ставки периодически пересматривается. Ее следует уточнять на официальном ресурсе Центрального Банка РФ.

При определении цены ДДУ учитывается стоимость квартиры, которую застройщик выплатил при заключении договора. Платежи могут носить периодический характер, т.е. застройщик вправе предусмотреть, что оплата квартиры будет производиться по мере этапов застройки.

Требовать оплаты неустойки можно только после передачи полной суммы за квартиру.

Несвоевременное выполнение дольщиком своих обязательств по договору не предусматривает возможность добиться выплаты компенсации в полном объеме. При расчете суммы возмещения должно учитываться количество календарных дней просрочки.

Застройщик не сможет уменьшить сумму неустойки, если в договоре долевого строительства обозначена конкретная дата передачи квартиры. Поэтому юристы компании-застройщики разрабатывают проект договора без учета конкретной даты.

В договоре можно указать любой срок передачи квартиры или даты введения дома в эксплуатацию. Дата также рассчитывается с учетом проектной документации застройщика.

Технические сроки, таким образом, желательно учитывать, ознакомившись с проектной документацией застройщика на сайте. В договоре долевого участия может быть предусмотрено условие, что квартира передается с момента оформления правоустанавливающей документации на недвижимость.

При этом в сделке может не приводиться полный перечень документов, которые оформляются на квартиру. Взыскателю неустойки тогда придется доказывать в суде, что застройщик намеренно затягивал оформление документов либо указал в договоре неверные сроки действия разрешения.

При решении вопроса взыскания неустойки суд будет учитывать фактическое (буквальное) толкование условий договора.

В качестве штрафной санкции пеня может рассчитываться за неисполнение обязательств по отдельным пунктам договора – например, передать квартиру с конкретной отделкой или ремонтом.

Вместе с квартирой по договору долевого участия могут передаваться машино-место либо кладовка.

Отсутствие передачи вспомогательных объектов может обернуться дополнительной пеней, размер которой взыскивается по договору или на основании положений ГК РФ.

—>Онлайн калькулятор расчета неустойки (пени) по ДДУ

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/raschet-neustoiki-peni-po-ddu-st-6-214fz-oshibki-pri-oformlenii-ddu-i-iuridicheskie-niuansy-rascheta-i-vzyskaniia-5d8a4571ddfef600b23d066d

Переуступка права требования неустойки по ДДУ юридическому или физическому лицу

Размер неустойки по дду при переуступке прав

Частный дольщик, являясь стороной договора долевого участия (далее – ДДУ), не защищен от возможного недобросовестного выполнения застройщиком своих обязанностей по сдаче нового жилья в установленный срок. Согласно законодательству и условиям договора в таких случаях предусмотрена ответственность строительной компании в виде неустойки.

Получить положенное возмещение за просрочку в большинстве возникающих ситуаций можно в судебном порядке. Не все участники могут позволить себе терять драгоценное время, и не каждый разбирается в юридических тонкостях, чтобы самостоятельно защищать свои интересы. Для подобных случаев в РФ предусмотрена такая процедура – выкуп неустойки по ДДУ.

Что такое уступка права неустойки по ДДУ

Переуступка неустойки по ДДУ – это предусмотренная Гражданским кодексом процедура, в результате которой лицо, имеющее законное право на получение материальных благ (цессионарий), передает его другому лицу (цедент) за вознаграждение (компенсация для цессионария за передачу права) или без такого. Условия о сумме вознаграждения обязательно согласовываются сторонами.

Переуступка права требования по ДДУ – это договор цессии, заключаемый в простой письменной форме.

После заключения договора участники получают следующее:

  • тот, чьи права были нарушены, получает денежные средства, но в меньшем размере, чем неустойка;
  • лицо, приобрётшее право – возможную прибыль за счет разницы от выплаченного вознаграждения и полученной суммы пеней.

Такие действия не принесут большой выгоды дольщику, однако он гарантированно получит средства.

В каких случаях можно продать неустойку по дду

Если внимательно изучить законодательную базу, регламентирующую гражданско-правовые отношения, то можно сделать вывод, что законом не предусмотрены ограничения по осуществлению сделок по уступке прав требования. Ни в ГК РФ, ни в ФЗ-214 не содержится таких запретов.

Переуступка неустойки по ДДУ возможна юридическому или физическому лицу.

На законность сделки это никак не влияет, однако для того, чтобы правильно продать неустойку по ДДУ, целесообразно удостовериться в том, что договор о приобретении квартиры не содержит:

  • условие запрета отчуждения своего права на штрафные санкции. Конечно, в идеале лучше перед заключением договора проверить его на наличие такого пункта и при необходимости удалить его;
  • положения, регламентирующие право застройщика на дачу согласия об отчуждении права требования пеней;

То есть, для того, чтобы грамотно осуществить сделку не достаточно изучить только договор о продаже права, также необходимо внимательно прочитать положения договора о долевом участии.

Можно провести сделку и до сдачи объекта, до подписания акта передачи квартиры. То есть продается право требовать неустойку на будущее. В подобном варианте есть определенные риски, вытекающие из расчета штрафных санкций.

Точно никто не знает, какого числа будет сдана квартира. Поэтому рассчитать хотя бы приблизительную сумму начисленных пеней, и, соответственно, вознаграждение, очень проблематично.

Порядок выкупа неустойки по ДДУ

Где найти покупателя – один из вопросов, которые могут возникнуть в правоотношениях по просроченной сдаче объекта. Объявлений от организаций, желающих купить неустойку по ДДУ, очень много.

Достаточно лишь связаться с заинтересовавшими представителями, проанализировать предлагаемые условия и выбрать наиболее оптимальные.

Перед подписанием договора необходимо встретиться с представителем компании и в ходе совместных переговоров обсудить моменты соглашения, уделив особое внимание порядку выплаты компенсации.

Организация может выполнить свои денежные обязательства как до взыскания с девелопера денежных средств, так и после. Эти особенности обговариваются до подписания и включаются в текст. Право требования переходит к организации либо сразу после вступления в законную силу подписанного договора, либо после оплаты предусмотренной суммы.

Существенным условием цессии является соглашение о компенсации, которая всегда будет ниже, чем законная неустойка. После согласования всех положений, стороны оформляют их в письменном виде и подписывают.

С момента вступления подписанного соглашения в законную силу у дольщика нет права на штрафные санкции недобросовестного застройщика.

Когда выгодно переуступить право на неустойку третьему лицу

Если дольщик – физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, то участие в продаже права требования штрафных санкций, сулит ему больше однозначную выгоду.

  1. Физическое лицо не может подать исковое заявления в арбитражные суды, которые созданы специально для разрешения споров, вытекающих из договорных отношений. Человек может обращаться в суды общей юрисдикции. А практика по делам, вытекающим из отношений по неустойкам, свидетельствует, что районный, городской судебные органы очень часто идут на поводу у застройщиков и снижают размер неустойки и штрафа в пределах, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса.
  2. Обычный человек не разбирается в юридических тонкостях, которые, как подводные камни, могут встречаться на каждом этапе отстаивания и защиты своих прав. Возможно, придется обращаться к профессиональному юристу за помощью: для грамотного составления досудебной претензии, искового заявления; представления интересов в гражданском процессе. Такие услуги безвозмездно не оказываются и влекут за собой дополнительные расходы, которые не обязательно будут возмещены ответчиком в полном объеме.
  3. Если в условиях прописана возможность выплаты компенсации до возмещения штрафных санкций, то полученными деньгами вполне реально начать распоряжаться сразу, а не ждать несколько месяцев. Такая выплата не лишняя, как подспорье на время проведения ремонта в новой квартире.

Но в любом случае, дольщик выигрывает за счет того, что не тратит свое время и нервы, ведь судебный процесс, вероятно, затянется на долгие месяцы.
Единственный минус заключается в следующем: выплата суммы взамен права требования ниже, чем сама неустойка. И здесь каждый решает сам – бороться за положенные штрафные санкции самостоятельно, или прибегнуть к помощи специальных организаций.

Как оформить переуступку неустойки по ДДУ юридическому лицу

После выбора организации, с которой планируется заключить договор, проведения переговоров, согласования всех нюансов (размер вознаграждения, порядок его получения и прочее), можно приступать к основному – оформлению перехода права требования штрафных санкций.

Чтобы договор имел юридическую силу, он должен быть грамотно оформлен:

  • Договор подписывается в письменной форме. Составлением занимается организация. Перед подписанием его можно взять домой, чтобы внимательно ознакомиться со всеми условиями. Только после прочтения всех пунктов можно подписывать.
  • Соглашение о переуступке неустойки обязательно должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав.
    Все проблемные моменты (согласование даты и времени приема в ЕГРП, например), возникающие с регистрацией, как правило, берет на себя организация, которой продано право.

Только после того, как пройдены все формальности, он считается заключенным и вступившим в законную силу.

Теперь обязательно надо уведомить застройщика о том, что продано право на штрафные санкции. Такое уведомление можно составить в свободной форме, в нем должны содержаться сведения о цессионарии и цеденте.

Уведомление составляется в свободной форме, но обязательно должно содержать сведения о договоре, который был заключён с девелопером. К подобному уведомлению можно приложить копию заключенного договора, но это не обязательно.

Уведомление лучше направить почтой заказным письмом с уведомлением, чтобы быть уверенным в том, что застройщик его получил.

Таким образом, в переуступке права требования штрафных санкций нет ничего сложного, наоборот, такой договор поможет миновать трудности, возникающие в результате получения законной компенсации.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/vykup-neustoyki.html

Yurid-praktika
Добавить комментарий