Переуступка жск расчеты

Содержание
  1. Переуступка пая в ЖСК: договор, риски, ошибки
  2. Переуступка пая в ЖСК: риски
  3. Как исключить риски
  4. Что проверить при переуступке пая в ЖСК
  5. Что еще надо знать при переуступке пая в ЖСК
  6. Финансовые затраты при переуступке пая в ЖСК
  7. Переуступка пая на недвижимость в ЖСК
  8. Что нужно выяснить перед заключением сделки
  9. Правовые основы
  10. Договор переуступки пая в ЖСК
  11. Другому лицу
  12. Между родственниками
  13. Алгоритм оформления сделки
  14. Требуемые бумаги
  15. Особенности уплаты налога
  16. Какие имеются риски
  17. Переуступка жск расчеты
  18. Уступак права требования член жск
  19. Покупка квартиры по переуступке прав: особенности оформления и основные нюансы
  20. Переуступить пай в жск: подводные камни и способы не потонуть
  21. Переуступка пая в жск: возможно ли?
  22. Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя
  23. В чем суть понятия «переуступка прав» на квартиру
  24. Оплата до договору уступки прав по дду
  25. Как правильно оформить договор цессии при покупке пая в ЖСК — Рынок жилья

Переуступка пая в ЖСК: договор, риски, ошибки

Переуступка жск расчеты

Переуступка пая в ЖСК, что проверить  — одна из читательниц сайта задала вопрос. И ответ получился на небольшую статью. Наверняка она пригодится всем, кто решил купить квартиру в жилищно-строительном кооперативе.

Сначала разберемся что значит аббревиатура ЖСК: расшифровывается просто, как жилищно-строительный кооператив.

Что он подразумевает:

  • вступление в кооператив, с одновременным внесением вступительного взноса;
  • согласие всех членов кооператива о принятии нового участника ЖСК (общее собрание);
  • оплата ежемесячных членских взносов.

На этих трех китах, собственно, и стоит ЖСК. Следовательно договор переуступки в ЖСК будет оформляться с прохождением всех этих этапов.

Переуступка пая в ЖСК: риски

Перед переуступкой пая вы должны понимать следующее, что абсолютно весь положительный исход покупки вами квартиры зависит от правления жилищно-строительного кооператива. От правильности вашего выбора будет зависеть успех предприятия. Окажись организаторы мошенниками и деньги вы потеряете, ни один суд вам не поможет.

Если вы просто подпишите договор переуступки пая в ЖСК без одобрения общего собрания кооператива (без соответствующего протокола собрания) — этот договор будет просто филькиной грамотой. Сам договор не является основанием для исключения бывшего члена ЖСК и включения нового, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Так, как договор переуступки пая в ЖСК не регистрируется в Росреестре — он остается обычной бумагой. А это значит, что всегда существует опасность, что его могут заключить несколько раз подряд.

Пока идет строительство, вы продолжаете платить паи, а следовательно стоимость квартиры увеличивается и может быть намного больше, чем заявлена изначально. Я встречал живой пример этому и со стороны неприятно было наблюдать за тем, как пайщик был вынужден платить в ожидании конца бесконечной стройки, а стоимость квартиры все росла и росла..

Стройка может затянуться на неопределенный срок. Причем причин может быть масса. На практике я встречал смену застройщика. Тогда для возобновления строительства пайщикам приходилось обращаться в мэрию города за помощью. Хотя чем мэрия здесь может помочь?

В отличие от долевого участия, банки не кредитуют переуступку пая в ЖСК, а следовательно дополнительно застройщика никто не проверит.

Как исключить риски

Для исключения главного риска — потери денег, необходимо тщательно выбирать ЖСК и застройщика, который реализует квартиры по этой схеме. Смотрите на его репутацию, разговаривайте с теми, кто уже приобрел у него квартиры. А лучше прочтите статью «Как выбрать застройщика».

В шаблон договора перед его подписанием, включить условие, при котором вам вернут деньги, если общее собрание ЖСК решит не принимать вас, как нового члена и не исключать «старого», который вам переуступает пай.

Второй вариант, более надежный — сначала получаете протокол собрания членов ЖСК, где указано согласие всех о вашем вступлении в кооператив, и только затем производите финансовые расчеты.

Что проверить при переуступке пая в ЖСК

К проверке стоит переходить только в том случае, если вы уверены в застройщике, т.е. в том. что он не заморозит строительство, не обанкротится или иным способом не подведет вас, тогда остаются только вопросы по оформлению договора.

Вам необходимо уточнить:1. Полностью ли рассчитался предыдущий пайщик с застройщиком, нет ли пеней за просрочку.Если не рассчитался полностью, то будет еще и переуступка долга наравне с переуступкой права требования.

Если есть пеня за просрочку. то убедиться, что договор уже не расторгнут из-за них (эти условия прописаны в договоре с застройщиком)

2. Сколько потребует застройщик за услугу по смене пайщика (обычно это прописывается в договоре с застройщиком). Переуступка осуществляется с разрешения или уведомления застройщика — надо соблюсти, указанную процедуру. согласие застройщика оформляется письменно.

3. Дополнительные финансовые обязательства:

  • какой размер вступительного взноса в ЖСК;
  • размер ежемесячной выплаты пайщика за то, что вы будете состоять в ЖСК;
  • есть ли ежемесячная оплата коммунальных платежей до сдачи дома (часто это оплата электроэнергии, которой пользуются строители в период строительства и там повышенные тарифы).

4. Документы по первому договору:

  • договор м/д физ. лицом и ЖСК;
  • предварительный договор;
  • если имеются, то дополнительные соглашения;
  • фискальные документы о внесении оплаты.

Передача документов оформляется актом приема-передачи.

5. Протокол собрания членов ЖСК о принятии нового члена — основание для принятия вас в ЖСК

6. Если строительство дома идет по ЖСК, значит, у застройщика нет всех разрешительных документов, которые требуются при строительстве, согласно ФЗ№214. Поинтересуйтесь, есть ли договор на аренду земельного участка, прошедший регистрацию — это самое важное.

Что еще надо знать при переуступке пая в ЖСК

Перед тем, как вы согласитесь на переуступку пая, вы должны понимать, что собственником сможете стать только в случае выплаты пая в полном объеме. А это может произойти как до, так и намного после постройки и сдачи в эксплуатацию дома.

В целом, застройщик знает, как проводить переуступку права в ЖСК, поэтому вы можете просто проконтролировать его действия по приведенным мною пунктам.

Финансовые затраты при переуступке пая в ЖСК

Здесь речь пойдет о примерных цифрах и возможных условиях, т. к. разные застройщики предъявляют разные требования в переуступке пая в ЖСК. Их нельзя в этом винить, т. к. отсутствие законодательства по ЖСК развязывает им руки, и к тому же ни один застройщик не любит когда кто-то приторговывает квартирами наравне с ним.

Дополнительные выплаты:

  • за оформление документов — от 20 тыс. рублей (точную цифру можно найти в Уставе ЖСК)
  • за вступление в ЖСК — от 10 тыс. рублей
  • целевой взнос при уже сданном доме — от 10 тыс. рублей
  • авансовая оплата услуг по ЖКХ — от 2 тыс. рублей
  • комиссия банка за перевод денег застройщику — от 2 тыс. рублей
  • оплата дополнительных кв. м. площади квартиры

Сегодня вы узнали какие о переуступке пая в ЖСК: риски и как их избежать, что проверить перед оформлением переуступки пая, условия переуступки и дополнительные финансовые издержки.

Успешного решения вопроса!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/pereustupka-paya-zhsk.html

Переуступка пая на недвижимость в ЖСК

Переуступка жск расчеты

В различных жизненных ситуациях у граждан, участвующих в ЖСК, может возникнуть необходимость переуступки пая на объект недвижимого имущества. Сделка уступки права требования имеет несколько различий с обычным договором купли-продажи на квартиру.

Разберем особенности заключения данной сделки, правовые последствия для сторон и возможные риски.

Переуступка права требования (цессия) является гражданско-правовой сделкой, которая связана с передачей одним лицом своих прав и обязанностей третьему лицу. Следует знать, что уступаются не только права, но и обязанности по первоначальному договору.

Обычно предметом сделки является объект недвижимости. Сделка должна оформляться в простой письменной форме, подписанный договор цессии должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра.

В соответствии со сделкой уступки, лицо, передающее право на недвижимое имущество, переуступает его третьему лицу, за установленную плату, кроме того, происходит и перевод обязанностей.

По сделке переуступки допускается переход:

  1. Права требования на передачу квартиры в собственность.
  2. Права аренды на объект недвижимости (например, земельный участок, нежилое помещение и т.д.).
  3. Иные права.

Возможно передать обязанности другому лицу. К примеру, долговые обязательства по возврате задолженности по договору займа или кредитному договору.

Однако договор цессии получил широкое применение, потому что он выгоден для всех сторон соглашения.

Как правило, предметом договора цессии выступает объект недвижимости, точнее права на него.

Согласно договору переуступки права на жилплощадь в новостройке, приобретатель квартиры, должен уплатить денежные средства за нее застройщику, что соответствует договоренности между сторонами основного договора.

К примеру, физическое лицо Д. покупает квартиру в строящемся доме, и несет обязанность по ежемесячной уплате пая.

Но его финансовое положение изменяется, и он больше не имеет достаточной суммы для покрытия ежемесячных платежей.

Выходом из ситуации является подписание с гражданином Н. сделки переуступки, который соглашается вносить остаток средств за жилье в новостройке, и приобрети в итоге право собственности на квартиру.

Сделка выгодна как для первоначального пайщика, который избежал ответственности за неуплату средств застройщику, так и новому пайщику, который становится собственником квартиры. Кроме того, застройщик также остается в плюсе, потому что обязанности дольщика продолжают выполняться.

Суть переуступки права состоит в замене одного лица в обязательстве другим. Посредством нее допускается передача своего пая в ЖСК.

Что нужно выяснить перед заключением сделки

Перед оформлением и подписанием договора цессии, следует проверять определенные моменты, в частности:

 Какие расчеты происходили у пайщикадо настоящего времени с фирмой-застройщиком
  Размер денежных средств, которые нужно внести новому владельцу паядля того, чтобы застройщик предоставил согласие в письменном виде на изменение покупателя.
Дополнительно следует проверить следующие обстоятельствакоторые непременно обнаружатся:
  • Каким образом совершается прием в жилищно-строительный кооператив;
  • Размер начального взноса для вступления в члены ЖСК;
  • требуется ли платить установленную ежемесячную (ежеквартальную) сумму денежных средств;
  • кто платит услуги ЖКХ до того момента, пока на квартиру не будет зарегистрировано право собственность;
  • прочие существенные моменты участия в строительном кооперативе

После выяснения вышеназванных моментов, гражданин будет располагать наиболее полной информацией для принятия решения о том, стоит ли оформлять сделку переуступки па на недвижимость.

Правовые основы

Независимо от объекта недвижимости, на который уступается право, переуступка представляет собой юридическую сделку.

Правила и особенности заключения договора цессии регламентированы в статьях 388—390 гражданского кодекса РФ.

Поскольку квартира расположена в ЖСК, то следует руководствоваться нормами Раздела V Жилищного кодекса РФ.

Процедура регистрации сделки переуступки пая на объект недвижимости выполняется на основании положений п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ. Договор цессии в отношении пая заключается соответственно ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 «О долевом участии в строительстве».

Договор переуступки пая в ЖСК

При переуступке одним гражданином своего права на недвижимость третьему лицу, данная сделка должна основываться на подписанном договоре.

Договор цессии составляется в простой письменной форме и проходит обязательную регистрацию в службе Росреестра.

Поскольку передается пай в жилищном кооперативе, собственность на жилплощадь оформляется лишь после выплаты пая в полном объеме. Обычно, этот момент наступает после сдачи дома в эксплуатацию.

Величина пая и регулярных платежей, обычно, рассчитываются таким образом, чтобы закрыть задолженность к сроку завершения строительных работ и ввода объекта.

Пай — это денежный взнос в качестве оплаты за жилплощадь, строящуюся ЖСК. Поэтому необходимо помнить об особенностях участия в жилищном кооперативе.

Первый пайщик уже стал участником кооператива. А после переуступки права новый приобретатель пая становится членом ЖСК вместо старого пайщика.

Чтобы стать членом ЖСК потребуется:

  1. Заплатить взнос за вступление в кооператив.
  2. Общее собрание членов жилищного кооператива должны одобрить его вступление.

Поскольку предметом сделки является жильё в кооперативе, нужно учитывать следующее:

Возможность выхода первого продавца из ЖСК после выплаты паяпри этом полная сумма пая должна быть ему возвращена
 Приобретатель может вступить в членство в жилищном кооперативеуплатив вступительный взнос и первый паевой платеж

Если стороны сделки приняли решение заключить уступку пая, то необходимо заручиться согласием руководителя кооператива. Вся документация также оформляется через ЖСК.

Другому лицу

Переуступка права на пай третьему лицу-гражданину основывается на Федеральном законе № 214. Новый пайщик, согласно данному законодательному акту, который оформил сделку с первоначальным пайщиком, может требовать от строительной компании и ЖСК передачи ему квартиры в определенные сроки.

В свою очередь, к нему переходят обязанности по полной выплате пая жилищному кооперативу.

Образец уведомления застройщика о переуступке прав требования ищите в статье: уведомление о переуступке права требования.

Между родственниками

Законодательно не установлен запрет на оформление сделки переуступки пая между родственниками. В случае необходимости гражданин имеет право на передачу своего права близкому родственнику. При этом купленные права на жилье переходят члену семьи.

Также преимуществом уступки права пая недвижимости близкому родственнику является то, что продавец не несет обязанности по уплате налога на доход физических лиц.

Но родственные связи нужно доказать определенными документами:

 С помощью свидетельства о рожденииподтверждается родство между родителями и детьми
 Свидетельство о бракеудостоверяется родство между супругами

К близким родственникам относятся:

  • Родители и дети;
  • Супруги;
  • Бабушки, дедушки и внуки.

Алгоритм оформления сделки

Сделка переуступки пая на объект недвижимости физическому лицу заключается письменно и подписывается продавцом и покупателем.

Порядок заключения соглашения также зависит от того, полностью ли выплачена сумма пая.

При полной оплате пая, получать согласие у застройщика не требуется, поскольку право собственности на жилплощадь уже принадлежит гражданину.

Поэтому он может заключить в отношении квартиры любой гражданско-правовой договор: договор дарения, купли-продажи, мены и т.д. В этом случае он передает права владения, пользования и распоряжения жильем.

В случае неполной оплаты пая, покупателю уступаются права требования в отношении объекта недвижимости, а также обязанность по погашению оставшейся невыплаченной сумме пая.

При передаче обязанности по погашению долга, нужно получить разрешение от застройщика на изменение должника в письменной форме.

А в случае оплаты пая посредством предоставленного ипотечного кредита, также письменное согласие банка, выдавшего его.

Застройщик во всех случаях необходимо уведомить о состоявшейся переуступке. Первоначальный пайщик должен это сделать.

Поимо этого, необходимо убедиться, что строительная компания получила соответствующее извещение.

Уведомление лучше всего направлять почтовым отправлением с уведомлением или передавать лично в офисе застройщика и ставить на своем экземпляре документа отметку о вручении.

Такая отметка послужит доказательством получения застройщиком уведомления, если последний заявит, что его не известили надлежащим образом.

Порядок оформления договора цессии включает следующие действия:

 Подготовка сторонами соглашения требуемых документовпередача первым дольщиком всех бумаг покупателю, которая удостоверяется актом, подписанным покупателем и приобретателем пая
  Составление предварительного договора уступкипо этому договору не уплачиваются денежные средства, он служит для установления условий будущей основной сделки. При достижении договорённости по всем условиям стороны заключают основную сделку, после чего он проходит регистрацию в ФКП Росреестра

Потребуется узнать, не имеется ли долга по оплате пая первоначальным покупателем.

Чтобы подтвердить отсутствие задолженности нужно получить справку от застройщика.

В случае неоплаты первым пайщиком взносов продолжительное время, застройщик может отказаться от выполнения обязанностей по договору. В этом случае негативные последствия несет последний покупатель.

Требуемые бумаги

Все стороны сделки подготавливают необходимые документы. К ним относятся:

  Паспорта граждан РФудостоверяющие личности первого и последующего покупателя
 Документы от застройщика, доказывающие законность производимых строительных работВ том числе:
  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  2. Разрешение на строительство;
  3. Учредительная документация;
  4. Выписка из реестра юридических лиц;
  5. Выписка из ЕГРН на объекты недвижимости;
  6. Иные бумаги.
 Согласие на переуступку пая в письменном видеДокумент, подтверждающий отсутствие задолженности перед фирмой-застройщиком по выплате пая
 Справка об участии в жилищном  кооперативеподтверждение оплаты вступительных и членских взносов
 Решение собрания членов ЖСК о принятии в него покупателяакт приемки документов
 Если основной покупатель состоит в бракенужно согласие другого супруга на заключение сделки
 Прочие бумагикоторые истребованы специалистами МФЦ в ходе гос.регистрации сделки переуступки

Особенности уплаты налога

Первоначальный приобретатель жилья получает доход от продажи пая. Следовательно, в соответствии с налоговым законодательством, он несет обязанность по уплате подоходного налога от полученной выгоды – 13%.

В силу ст. 220 Налогового кодекса РФ, покупатель пая, в свою очередь, может воспользоваться правом на применение налогового вычета.

Помимо этого, при использовании при покупке пая кредитных средств, он имеет право на получение вычета с внесенных по ипотеке процентов.

Продающее пай лицо лично заполняет декларацию 3-НДФЛ, и направляет ее в налоговую службу по месту своего жительства.

Какие имеются риски

У любой сделки по распоряжению недвижимостью существуют возможные риски.

Чтобы свести их к минимуму необходимо:

 Обратиться за помощью к знающему юристуспециализирующемуся в области договора долевого участия в строительстве
 В соответствии с договоромтщательно изучить пункты предварительной сделки
 Обсудить все пункты предстоящего соглашенияпри отсутствии спорных вопросов, подписать основной договор цессии

Юридическое сопровождение уступки пая позволит минимизировать риски при оформлении соглашения.

: Переуступка пая в ЖСК: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-paya-na-nedvizhimost-v-zhsk/

Переуступка жск расчеты

Переуступка жск расчеты

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Переуступка жск расчеты». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Факт передачи подтверждается составлением акта, который подписывается обеими сторонами. Кроме того, покупатель должен удостовериться, что у цедента нет долговых обязательств или штрафов за просрочку платежей. Иначе это может стать основанием для расторжения первоначальных договоренностей.

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Именно они голосуют за его создание и становятся его членами.

Уступак права требования член жск

Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) – уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).

Когда строительство дома идет по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), все гораздо сложнее. Как правило, крупный застройщик сам создает ЖСК и заключает с ним инвестиционный договор (в Петербурге такой способ чаще всего используют компании «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер групп»). Покупателям же предлагается вступить в кооператив и сразу выплачивать паевые взносы.

Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (статья 125 ЖК РФ). Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива . ——————————— Жилищное право.

Государственные субсидии, например, средства «материнского» капитала, могут быть вложены в долевое строительство. Сделать переуступку в этом случае будет сложно, а приобрести такие права – опасно. У владельцев «семейного» сертификата есть обязательство – наделить детей долями в приобретаемом жилье.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) по сделке (уступка требования) в порядке и на условиях, установленных п. 2 ст. 382, ст.ст. 384, 389 ГК РФ.

Покупка квартиры по переуступке прав: особенности оформления и основные нюансы

Условно говоря, мы хотим квартиру купить, вступили в члены, платим текущие взносы, и больше, в принципе, нас, как закон считает, ничего не должно интересовать.

С организацией (подрядчик) в сентябре 2014 года заключен договор подряда на выполнение работ по разработке рабочей документации и строительно-монтажных работ на территории жилого дома. Работы по разработке рабочей документации выполнены в октябре 2014 года. С ноября 2014 года и по настоящий момент никакие работы по данному договору не ведутся.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку.

Договор уступки и ДДУ различные сделки, как по сути, так и по участникам. Не зависимо от того, какая была цена по договору уступки и т.д. эта сделка уже исполнена. Теперь Вы являетесь стороной по другой сделке — участию в долевом строительстве. Вы — дольщик по указанному Вами договору долевого участия, и Ваши обязательства определены именно этим договором.

Переуступить пай в жск: подводные камни и способы не потонуть

Такая схема приобретения недвижимости законодательно никак не урегулирована и в связи с этим влечет больше рисков для приобретателя недвижимости по сравнению с уступкой прав по ДДУ. В соответствии с Жилищным кодексом приобрести недвижимость от ЖСК могут …

Заранее стоит убедиться, что за продавцом-цедентом не числится никаких долгов перед застройщиком, были или нет просрочки платежей, не была начислена пеня, которая может повлечь расторжение первоначального договора.

Фактически и юридически «переуступка прав» не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр.

Советский кооператив подразумевал именно строительство конкретного дома, причем зачастую распределение квартир заранее не производилось. После окончания строительства устраивалась жеребьевка, по результатам которой определялось, кому какая квартира достается.

Переуступка пая в жск: возможно ли?

Согласно ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Наверное, это зависит от позиции конкретного члена ЖСК. Кто-то в этом случае выйдет из ЖСК и будет пытаться найти более удачный объект для строительства жилья. А кто-то останется в ЖСК и будет ждать окончания строительства. Финансово защитить свои интересы путем требования штрафов или пени с ЖСК в данном случае очень тяжело.

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав».

Обратите внимание, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение жилья. Ведь (правда, весьма условно) банк – заинтересованное лицо, и в случае ваших финансовых проблем именно ему иметь в дальнейшем дело с ЖСК.

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав».

Нужно видеть договор и главное знать почему через суд оформление пойдёт, что мешает оформить так, не в судебном порядке. А без этого можно только предполагать и вариантов может быть масса. Вплоть до того, что просто обман идёт какой то.

Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

Жилищное кооперативное движение получило широкое распространение во многих странах, оно довольно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-е годы вновь началось ее возрождение . ——————————— Жилищное право.

В настоящей статье хотелось бы рассмотреть вопросы, связанные с так называемой уступкой или продажей паев в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Актуальность темы исследования, на наш взгляд, вызвана большим количеством таких «сделок» в обороте прав на жилые помещения.

Необходимо ответить на вопрос, а возможны ли в принципе такие сделки и какие правовые последствия они порождают.

Петр, извините, но дать юридическую консультацию по рискам сделки в отсутствие представления о том, что происходит с домом, при пояснениях «что-то не сделал застройщик», не представляется возможным.

В подавляющем большинстве банки отказывают в одобрении жилищного кредита на покупку квартиры по переуступке. Особенно, если дом строит ЖСК.

Жилищный кооператив — это организация, которая создана с целью того, чтобы руководство этой организации смогло построить какой-то жилой дом и впоследствии передать квартиры в этом жилом доме тем, кто является членами этого жилищного кооператива, в собственность.

Это некая субстанция. К каким правам пай этот относить с юридической точки зрения, тоже не ясно, ни в теории, ни в практике. Поэтому, кто в лес, кто по дрова с этими паями.

Кто-то заключает сделки купли-продажи пая.
ЖСК и ТСЖ это разные понятия. ЖСК – жилищно-строительный кооператив, ТСЖ – товарищество собственников жилья.

Отличаются не только названия, но и вид деятельности, и цель создания.

Как видите, перед оформлением и подписанием договора продажи квартиры по переуступке прав цессионарию стоит убедиться в том, что он получает действительные права, а застройщик способен выполнить свои обязательства и построить будущее здание.

Очень важным является также и тот момент, что согласно ст. 116 ГК РФ на членов кооператива может быть возложена обязанность по внесению дополнительных взносов в случае финансовой несостоятельности строительства. Не стоит об этом забывать, подписывая документы о вступлении в ЖСК. В договорах долевого участия такая возможность у застройщика отсутствует.

Условия о штрафах за выход из ЖСК и о размере таких штрафов закрепляются в Уставе ЖСК и договоре о вступлении в ЖСК.

Покупка квартиры в новом доме чаще всего происходит по договору переуступки. Суть процедуры заключается в смене владельца имущества до сдачи жилья в эксплуатацию. В приобретении недвижимости по договору цессии есть весомые плюсы для всех участников сделки.

Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском учете полученное право требования на квартиру? Как организация должна отразить у себя в налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)?

Полученное разрешение необходимо хранить до того момента, пока не будут полностью оформлены документы на право собственности имуществом.

Второе дыхание ЖСК получили в 1980х годах, но нагрянувшая перестройка снова помешала дать каждой семье по квартире, и движение практически прекратило свое существование.

Собственник же имеет док-т, удостоверяющий личность, под новой фамилией? Соответственно, и справки выдаются на эту и с этой фамилией, раз запись о ее смене зафиксирована в данной ситуации (в домовой книге, свид-ве о праве собственности), про смену вы вправе не указывать.

Еще раз повторюсь, ДДУ и уступка две самостоятельные сделки, цена по договору уступки не связана с ценой по ДДУ. То, что Вам сказал «юрист» застройщика абсолютная ерунда (либо глупая ложь).

Обязательно нужно уточнить все детали сделки: условия договора, почему договор по переуступке права, а не договор купли-продажи, основания для обращения в суд.

Только потом можно оценить конкретные риски.

В чем суть понятия «переуступка прав» на квартиру

По итогам сделки уже покупатель продолжает вносить денежные средства по существующему договору, если бывший владелец не внес полную стоимость жилья. Одновременно с долговыми обязательствами покупатель наделяется и правами по договору, поэтому может требовать от застройщика своевременность сдачи квартиры и обещанное качество работ.

Встречаются случаи, когда слишком предприимчивые застройщики пользуются своим положением, и дают согласие на переуступку только за определенную плату. Однако чаще всего представители строительной компании ничего не имеют против смены дольщика, поскольку по факту им не важно, кто именно будет вносить платежи.

Сверхинтенсивный трафик, панорамное витринное остекление, помещения с отдельными входами на первом этаже.

Она направлена, в первую очередь, на удовлетворение текущих некоммерческих потребностей своих членов-пайщиков. У нас цели, как у лиц, которые вступили в жилищно-строительный кооператив, должны быть исключительно потребительскими.

Оплата до договору уступки прав по дду

После сдачи дома, в ходе обмеров БТИ, может выясниться, что построенная квартира оказалась на несколько метров меньше, чем было оплачено.

Если нет свидетельства о праве собственности, то соответственно покупка недвижимости имеет серьезные риски.Важно понимать – ЖСК это некоммерческая организация. Деятельность кооператива предназначена для строительства жилья, а не для извлечения прибыли. Во всяком случае, так того требует закон о жилищных кооперативах.

Источник: https://l4dpro.ru/menedzhment/5334-pereustupka-zhsk-raschety.html

Как правильно оформить договор цессии при покупке пая в ЖСК — Рынок жилья

Переуступка жск расчеты

18.12.2013 | 15:00 37223

Покупка пая у члена жилищно-строительного кооператива по договору цессии – процедура, с одной стороны, технически несложная, а с другой – рискованная и дорогостоящая. Особенно если сравнивать ее с переуступкой прав по договору долевого участия.

Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) – уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).

Просто и понятно
С переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто. Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра. Если речь не идет о квартирах, приобретенных в рассрочку или при помощи ипотеки, то разрешения застройщика можно даже не спрашивать.

Но лишь в том случае, если в договоре, заключенном с первым покупателем, нет пункта о необходимости платить за согласование переуступки прав.

Когда строительство дома идет по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), все гораздо сложнее.

Как правило, крупный застройщик сам создает ЖСК и заключает с ним инвестиционный договор (в Петербурге такой способ чаще всего используют компании «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер групп»). Покупателям же предлагается вступить в кооператив и сразу выплачивать паевые взносы.

Полноценным владельцем квартиры пайщик станет сразу же после того, как выплатит полную стоимость пая – это может произойти и через несколько лет после сдачи жилого комплекса.

Собственником квартиры член кооператива может и не стать, если решит переуступить свой пай другому лицу. Отметим: для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (необходимо потребовать соответствующую справку).

Сойдясь в цене, покупатель и продавец заключают договор цессии (купли-продажи пая).

Однако в отличие от ДДУ такой договор… вовсе не дает права автоматически стать членом кооператива и, соответственно, впоследствии претендовать на получение вожделенной квартиры.

Кооператив всегда прав Все дело в том, что процесс выхода и вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом таким образом, что чисто теоретически покупатель пая имеет шансы, заплатив большие деньги, остаться и вовсе без квартиры. Ведь окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять исключительно правление ЖСК.

«Заключение соглашения об уступке прав по договору паевого взноса не является гарантией получения квартиры. Такая схема приобретения недвижимости законодательно никак не урегулирована и в связи с этим влечет больше рисков для приобретателя недвижимости по сравнению с уступкой прав по ДДУ.

В соответствии с Жилищным кодексом приобрести недвижимость от ЖСК могут только члены данного кооператива, а уступка пая сама по себе не влечет прием нового пайщика в члены ЖСК и выхода или исключения первоначального пайщика из кооператива.

Кроме того, соглашение об уступке пая не подлежат государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных уступок», – предупреждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. Правда, степень риска все же не стоит преувеличивать.

Во-первых, в договор купли-продажи пая можно (и даже нужно) включить пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК, а еще лучше производить взаиморасчеты только после того, как согласие правления или общего собрания официально получено. Во-вторых, крупные застройщики обычно назначают председателем кооператива либо гендиректора, либо одного из топ-менеджеров компании.

Таким образом, одновременно с заключением договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления ЖСК о выходе из кооператива, а покупатель, соответственно, просит то же лицо его туда принять. Как правило, все это происходит прямо в офисе застройщика и положительный ответ (если в порядке все документы) дается немедленно.

После выполнения всех формальностей и денежных взаиморасчетов (о них – ниже) покупатель имеет право потребовать свою квартиру. Разумеется, только если пай полностью выплачен, а сам жилой комплекс построен и сдан.

После этого пакет документов, доказывающий право пайщика на получение жилья в собственность, оформляется документально и должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра.

С собой следует захватить следующие документы: паспорт, квитанцию об уплате госпошлины, справку ЖСК о полной выплате паевых взносов, кадастровый паспорт и копию ордера на квартиру. Закон отводит на регистрацию 18 дней, но из-за различных задержек процесс может занять до четырех месяцев, и такое случается довольно часто, – однако ключи пайщику все равно должны выдать сразу, и он может смело начинать в квартире ремонт.

Скрытые проценты Застройщики, реализующие жилье по любой схеме, не слишком приветствуют перепродажу прав на еще не построенные квартиры. Девелоперам не нужна лишняя конкуренция. Отсюда и появляются в договорах различные ограничительные меры – комиссии, компенсации за переуступку. Пайщику ЖСК таких препятствий придется преодолеть больше, чем, к примеру, дольщику.

И заплатить гораздо больше, чем, скорее всего, планировалось. В первую очередь речь идет о выплате ЖСК, то есть, по сути, застройщику, так называемой компенсации за подготовку документов. В разных компаниях эта сумма разнится от 35 до 100 тыс. руб. Сколько именно – должно быть записано в уставе конкретного ЖСК.

Иногда точная сумма в этом документе не указывается, а используется иная схема: кооператив возвращает физическому лицу, которое выходит из числа членов, все внесенные паевые взносы, но удерживает комиссию (в среднем 10%). Понятно, что эти самые недостающие проценты ему компенсирует приобретатель пая. Этим траты покупателя могут не ограничиться.

Во-первых, некоторые кооперативы (застройщики) требуют выплатить взнос за право вступления в ЖСК (10-15 тыс. руб.). Во-вторых, если дом уже сдан, то нередко требуется «дополнительный целевой взнос по паевому договору» (также 10-15 тыс. руб.). В-третьих, часть застройщиков берет дополнительные деньги за оформление документов без очереди (порядка 10 тыс. руб.

, можно их и не платить, но тогда придется подождать неделю-две), просят оплатить вперед за четыре месяца услуги ЖКУ (4-5 тыс. руб., если квартира небольшого метража), внести единовременный платеж на оплату услуг консьержа и обслуживание придомовой территории (7-8 тыс. руб., опять же для «однушки»).

Наконец, банк за перевод денег на счет застройщика может также взять комиссионные – 3-4 тыс. руб. В сумме получается 45-60 тыс. руб. Только после внесения всех этих денег кооператив выдает справку о полной выплате пая, и можно отправляться за ключами.

Отметим, что довольно часто встречается ситуация, когда квартира после обмера ПИБа получается чуть-чуть больше по площади, чем указывалось в проекте. За это тоже придется заплатить. Например, лишний «квадрат» в однокомнатной квартире в новостройке на окраине города обойдется в 70-80 тыс., а то и во все 100 тыс. руб.

Итого: если владелец пая предлагает купить у него право требования, допустим, однокомнатной квартиры ценой в 3,5 млн руб. и вас эта стоимость устраивает, то нужно быть готовым, что выплаты различных комиссий «потянут» еще на 100-200 тыс. (если повезет, сумма будет несколько скромнее, но вряд ли меньше 50 тыс. руб.). Кроме того, нужно учитывать, что банки не кредитуют переуступку квартиры по договору ЖСК, так как это невозможно сделать чисто технически.

С другой стороны, среди плюсов ЖСК по сравнению с ДДУ – более долгий срок, в продолжение которого вы можете тянуть с подписанием акта приема-передачи квартиры. Если в домах, где квартиры продавались по ДДУ, дольщик обязан стать собственником в течение максимум года с момента сдачи дома (точный срок указывается в договоре), то в кооперативных домах квартира может быть фактически ничьей несколько лет. И пайщик может не торопиться подписать акт приемки для того, чтобы оставалась возможность переуступить пай, а не продавать квартиру (и тем самым, как ему кажется, сэкономить на налогах). «Поскольку паи членов потребительского кооператива являются имущественными правами их членов, то имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при их реализации не применяется. А стало быть, обложению налогом на доходы физических лиц подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от такой реализации», – опровергает распространенный миф юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Софья Соколова.

Правда, об этом многие пайщики не знают и поэтому не торопятся оформлять собственность на квартиру. Следовательно, на переговоры с продавцом, продажу старого жилья, поиск недостающих денег у покупателя остается гораздо больше времени, и он может не спешить. Если, конечно, на квартиру нет других претендентов. 

Павел Гинёв    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/141205/

Yurid-praktika
Добавить комментарий