Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

Добросовестный приобретатель — судебная практика

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

  • 1.Верховный Суд Республики Дагестан (Республика Дагестан) — Гражданские и административные …публичных интересов.Такие нарушения судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущены.Удовлетворяя исковые требования ФИО15, суд первой инстанции, сославшись на положения статей 301, 302 ГК РФ и разъяснения, содержащиеся в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «…
  • 2.Октябрьский районный суд г. Липецка (Липецкая область) — Гражданское …В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.В соответствии с пунктом 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник …
  • 3.Промышленный районный суд г. Самары (Самарская область) — Гражданские и административные …сделки об отчуждении этого имущества.Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), …
  • 4.Воркутинский городской суд (Республика Коми) — Гражданские и административные …на основании договора купли-продажи, в котором отсутствуют необходимые сведения (дата выдачи паспорта транспортного средства), не порождает обязанность органов ГИБДД зарегистрировать данное средство.Нормы ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе, в данном случае не подлежат применению, поскольку право собственности истца на транспортное средство ВАЗ-21120, государственный регистрационный знак К188ХК11, идентификационный номер (VIN) …
  • 5.Бирский районный суд (Республика Башкортостан) — Гражданские и административные …государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст. 302 ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.Согласно п.13 …
  • 6.Железнодорожный районный суд г. Воронежа (Воронежская область) — Гражданские и административные …года в отношении спорного транспортного средства, что было 26.09.2019 года третьим лицом по делу фактически исправлено (л.д. 111). В п. 1 ст. 302 ГК РФ указано, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), …
  • 7.Сергиево-Посадский городской суд (Московская область) — Гражданские и административные …суд приходит к следующему. Статьей 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с п.1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник …
  • 8.Усольский городской суд (Иркутская область) — Гражданские и административные …знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества …
  • 9.Нахимовский районный суд (город Севастополь) — Гражданские и административные …086541 от 27.06.2012 г., выданного Главным управлением государственного комитета земельных ресурсов в г. Севастополе, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), …
  • 10.Октябрьский районный суд г. Саратова (Саратовская область) — Гражданские и административные …своим имуществом.Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник …

Страницы← предыдущаяследующая →

Источник: https://sudact.ru/practice/dobrosovestnyj-priobretatel/

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

В октябре текущего года Президиум ВС РФ утвердил «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (далее – Обзор).

Вопреки логике названия, в документе не только рассматриваются примеры соответствующих дел, но содержатся прямые указания нижестоящим судам, как они должны поступать в тех или иных ситуациях.

Оправдал ли документ ожидания экспертов, и как он соотносится с позициями ЕСПЧ и КС РФ разберемся далее.

Стоит отметить, что проблема изъятия госорганами органами квартир, приобретенных гражданами на вторичном рынке жилья, существует на протяжении многих лет. Одной из основных причин ее возникновения является незаконная приватизация или иное отчуждение квартир на основании поддельных документов и последующая их перепродажа.

Когда госорганы узнают о факте мошенничества, то обращаются в суды с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

При этом ответчик, как правило, является вторым или третьим собственником квартиры и даже не подозревает, что давным-давно она была приватизирована незаконным путем (так называемый «добросовестный приобретатель»). 

Ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам. Предметом разногласий служит ст. 302 ГК РФ, которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие.

С одной стороны приватизация происходит путем предоставления злоумышленником поддельных документов – то есть путем совершения мошеннических действий. Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре.

В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Добросовестность приобретателя  

НАША СПРАВКА

Под добросовестным приобретателем в ст. 302 ГК РФ понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.

В первую очередь Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять является ли приобретатель добросовестным:

  • факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
  • возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
  • знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. 

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должен доказать истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца.

При этом нахождение недвижимого имущества в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе истца сами по себе не являются доказательствами права собственности на это имущество или законного владения им.

Ответчик же должен доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

МНЕНИЕ

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов:

«Из упомянутых положений Обзора следует, что истец избавлен от необходимости доказывать в суде выбытие у него жилого помещения помимо его воли. Это обстоятельство, как бы, презюмируется.

Между тем, это, пожалуй, самый больной вопрос, поскольку все остальные перечисленные ВС РФ обстоятельства, которые должен доказать истец, носят объективный характер, а «выбытие помимо воли» – обстоятельство субъективное, основанное на судебной оценке. 

Как известно, в российском законодательстве смысл термина «выбытие помимо воли» не раскрывается.

На практике, за редким исключением, ставится знак равенства между понятием «выбытие помимо воли собственника» и «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника».

Судебная практика крайне нуждается в официальных разъяснениях по разграничению этих понятий (именно применительно к рассматриваемой категории споров)». 

Что касается юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать ответчику, то здесь следует признать, что ВС РФ, к сожалению, придерживается точки зрения, что по данной категории споров презумпции добросовестности ответчика не имеется – на него возлагается бремя доказывать свою добросовестность.

 По моему мнению, вопрос о презумпции добросовестности ответчика является крайне принципиальным, поскольку в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления граждане, безусловно, являются слабой стороной и требуют дополнительной государственной защиты и дополнительных гарантий своих прав и охраняемых законом интересов.

В своем Обзоре Президиум ВС РФ подчеркивает, что выясняя добросовестность приобретателя, судам необходимо учитывать не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца.

Стоит выяснять, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, и иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

Например, устанавливается существовали ли на момент отчуждения обременения, включая наложенный арест, а также осматривал ли приобретатель жилое помещение до его приобретения 

О добросовестности приобретателя может свидетельствовать и ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, а также выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности.

При этом если приобретателю было известно, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными, то добросовестным суд его признать не сможет.

МНЕНИЕ

Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры»:

«Действительно недостающей судам позиции по защите добросовестных приобретателей в Обзоре не содержится. Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца, но и документы продавца своего продавца, и так далее, – продолжает действовать. Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Если приобретатель в итоге признан добросовестным, то, как уже говорилось выше, имущество у него может быть истребовано только, если оно выбыло от собственника против его воли. Что судам следует принимать во внимание при выяснении данного обстоятельства, также разъяснил Президиум ВС РФ в своем Обзоре. 

Воля собственника на отчуждение квартиры 

Президиум ВС РФ рассматривает две основные ситуации.

1

Имущество выбывает от собственника в результате действий лица, которое не имело право его отчуждать. При этом уполномоченный орган не заключал договор об отчуждении квартиры и непосредственно не совершали каких-либо действий.

Например, право собственности зарегистрировано в результате предоставления непосредственно в Росреестр фиктивных регистрационных документов или впоследствии отмененного решения суда.

В таком случае квартира признается выбывшей против воли собственника, и может быть истребована из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя. 

Правда, в данной ситуации возникает вопрос о том, как должны сказаться на судьбе добросовестного приобретателя ошибки или неправомерные действия должностных лиц не самого собственника, а других государственных органов (Росреестра, судов, ЗАГС), а также нотариальных контор.

Во-первых, некоторые из них должны обеспечивать чистоту сделки и правильность оформления необходимых документов – но далеко не всегда исполняют эту обязанность.

Во-вторых, основой для незаконной приватизации или иного отчуждения квартир часто являются поддельные доверенности, завещания, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о браке, судебные решения, которые невозможно изготовить без участия соответствующих должностных лиц. 

«Вопрос о выбытии жилых помещений у государственных органов и органов местного самоуправления по вине должностных лиц других государственных органов и органов местного самоуправления не нашел отражения в Обзоре.

Представляется, что по подобным ситуациям также должны быть даны разъяснения, причем, в пользу граждан, поскольку, только такой вывод напрашивается из анализа положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практики ЕСПЧ по правам человека», – комментирует Елена Нахимова.

ИЗ ПОСТАНОВЛЕНИЯ

«При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, ни заявительница, ни иное третье лицо – покупатель квартиры – не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Европейский Суд напоминает, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц [в контексте рассмотренного ЕСПЧ дела – покупателей квартиры. – Ред.], особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица». 

(Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. (дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» (жалоба № 7097/10)

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней»).

2

Имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий. К примеру,государственный или муниципальный орган подписал договор о передаче квартиры в собственность гражданину, то есть совершил действия по отчуждению.

Однако сделка была совершена на основании поддельных документов и является недействительной в силу закона.

Тем не менее, как отметил Президиум ВС РФ, в такой ситуации недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества помимо воли собственника. 

Так, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если будет установлено, что уполномоченный орган мог проверить соответствие представленных документов действительности, однако не проявил должной осмотрительности. В таком случае воля собственника жилья выражена им при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру. 

Практика самого ВС РФ и ряда нижестоящих судов это подтверждает, в частности они отмечают, что проверка документов входит в обязанности госоргана, заключающего договор о приватизации.

Кроме того, исходя из позиций судов можно сделать вывод, что подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор об отчуждении имущества сам по себе уже свидетельствует о волеизъявлении собственника.

Наличие пороков воли (обмана, заблуждения) в данной ситуации не имеет значения. 

Источник: https://www.garant.ru/article/587274/

Судебная практика в отношении добросовестного приобретателя

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

Приобретение недвижимости — процедура достаточно сложная, связанная с определенными рисками. Одна из основных задач покупателя максимально обезопасить себя от негативных последствий, возникновение которых возможно после оформления права собственности на желаемую недвижимость.

На практике довольно распространенной является ситуация, когда после совершения сделки купли-продажи покупатель — новыйзаконный собственник недвижимости, заплативший за нее немалую сумму, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленному объявившимся законным собственником. Что делать в такой ситуации?

В подобных случаях необходимо помнить о наличии в современном гражданском законодательстве такого юридического понятия как «добросовестный приобретатель».

Судебная практика на этот счет достаточно неоднозначная, но довольно интересная для ее анализа и изучения.

Прежде чем перейти к освящению судебной практики по данному вопросу, необходимо разобраться, как определяется понятие «добросовестный приобретатель» действующим законодательством.

Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение.

Таким образом, добросовестным приобретателем является лицо, обладающее в совокупности следующими двумя признаками:

— приобретенное таким лицом имущество получено от субъекта, который не имел права заключать сделки ( юридическое лицо, частный субъект или государственный орган);

— указанное лицо не знало (и не могло знать) о том, что права законного собственника нарушаются.

Одним из самых обсуждаемых и примечательных судебных актов по вопросу истребования имущества у добросовестного приобретателя является постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» (далее — Постановление № 16-П).

Суть дела заключалась в следующем:

21 июня 2007 года на имя В.А. Соколовой по поддельным документам было выдано свидетельство о праве на наследство в отношении жилого помещения, собственник которого Б.В. Соколов скончался в 1994 году. При этом, как было установлено следствием, Б.В. Соколов не имел наследников ни по завещанию, ни по закону.

В последствие данная квартира стала предметом договоров купли-продажи от 23 июля 2007 года и от 15 августа 2007 года.

28 апреля 2008 года указанную квартиру приобрел А.Н. Дубовец.

При этом в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана в размере 999 000 руб., однако согласно имеющимся в деле копиям расписок продавец получил от А.Н. Дубовца помимо суммы, указанной в договоре, еще 6 001 000 руб.

В связи с завершением уголовного дела город Москва в лице Департамента городского имущества 5 ноября 2014 года обратился с исковыми требования к А.Н. Дубовцу, Н.А. Дубовец и нотариусу, выдавшему свидетельство о праве на наследство в отношении приобретенного А.Н. Дубовцом жилого помещения.

Решением Никулинского районного суда города Москвы от 26 мая 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года, данные исковые требования удовлетворены частично: спорное жилое помещение истребовано из владения А.Н.

Дубовца, постановлено выселить из него А.Н. Дубовца и Н.А.

Дубовец, признано право собственности города Москвы на это жилое помещение; в остальной части (о признании недействительными свидетельства о праве на наследство и свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество) в удовлетворении исковых требований отказано.

В передаче кассационных жалоб на данные судебные постановления для рассмотрения в судебном заседании судов кассационной инстанции также отказано (определение судьи Московского городского суда от 10 марта 2016 года и определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 18 мая 2016 года).

Удовлетворяя исковые требования города Москвы, суд первой инстанции сослался на то, что спорное жилое помещение является выморочным имуществом, выбыло из владения города Москвы помимо воли собственника в результате противоправных действий третьих лиц и на основании статей 301 и 302 ГК РФ подлежит истребованию из владения А.

Н. Дубовца, который не представил доказательств того, что он является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения. По мнению же суда апелляционной инстанции, доводы о добросовестности приобретателя жилого помещения не имеют правового значения, поскольку имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Вслед за Европейским судом по правам человека (ЕСПЧ) Конституционный Суд РФ признал, что интерес добросовестного приобретателя выше публичного интереса (интереса неопределенного круга лиц) и указал на следующие моменты.

Правовое регулирование, в соответствии с которым защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.), отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников.

Приведенная правовая позиция была сформулирована Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П применительно к отношениям с участием граждан и юридических лиц.

Что касается отношений по поводу истребования жилых помещений из владения граждан по искам публично-правовых образований, в собственность которых оно ранее поступило как выморочное имущество, то применительно к этим отношениям необходимо учитывать их специфику, обусловленную тем, что к публично-правовым образованиям, хотя они и вступают в гражданские правоотношения на равных началах с другими участниками гражданского оборота, нормы гражданского законодательства, относящиеся к юридическим лицам, могут быть применимы, только если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 ГК РФ).

Переход выморочного имущества в собственность публично-правового образования независимо от государственной регистрации права собственности и совершения публично-правовым образованием каких-либо действий, направленных на принятие наследства, не отменяет требования о государственной регистрации права собственности.

Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст.

210 ГК РФ), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу.

Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.

В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника — публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

В указанном аспекте оспоренное положение ст. 302 ГК РФ признано соответствующим Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд, кроме того, признал оспоренное положение не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Конституционный Суд прямо указал на необходимость судебного пересмотра дела Александра Дубовца в установленном законом порядке.

Указанное дело было пересмотрено по новым обстоятельствам в порядке п. 3 ч. 4 ст. 392 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ).

При повторном рассмотрении дела Никулинским районным судом города Москвы доводы Александра Дубовца о его добросовестности как приобретателя были признаны «заслуживающими внимания», а выводы, изложенные в Постановлении № 16-П, стали основанием для отказа в удовлетворении изначальных требований департамента города Москвы.

Суд постановил, что право собственности Александра Дубовца на ранее истребованную у него квартиру должно быть восстановлено, а само судебное решение — являться основанием для вселения заявителя в квартиру.

Необходимо отметить, что вынесение вышеуказанного Постановления № 16-П послужило основанием для правоприменительных последствий и для тех граждан, чьи дела рассматривались в Конституционном суде до принятия данного Постановления.

По общему правилу Суд в таких случаях выносит определения по жалобе и признает, что у лиц, чьи жалобы поступили до вынесения им Постановления, также возникает право на пересмотр их дел по новым обстоятельствам в порядке п. 3 ч. 4 ст.

392 ГПК РФ.

Еще одним примечательным судебным актом, связанным с истребованием недвижимого имущества у добросовестного приобретателя, является Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 № № 305-ЭС17-13675.

Согласно данному определению лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

Ситуация, рассматриваемая данным судебным актом, заключалась в следующем.

В 2010 г. Администрация заключила с ОАО договор аренды земельного участка сроком на 15 лет.

Впоследствии ОАО и Общество заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пределах срока его действия.

Затем Общество заявило о намерении построить на участке предприятие для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что и было сделано после получения соответствующих разрешений.

В дальнейшем Общество приобрело указанный земельный участок в собственность, в связи с нахождением на данном земельном участке принадлежащих Обществу объектов недвижимости, на основании договора купли-продажи от 10.09.2014.

Источник: https://vladeilegko.ru/matherial/sudebnaya-praktika-v-otnoshenii-dobrosovestnogo-priobretatelya/

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

  • в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
  • в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

  • принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  • производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
  • соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  • знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.

В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества.

Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России».

В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным.

В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований.

Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества

Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

  • до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  • поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
  • проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  • если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  • денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

  • не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
  • застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
  • в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать  — это покупка или продажа такого имущества по решению суда.

Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя.

И честному покупателю в этом случае останется только возможность предъявления иска к лицу, продавшему ему недвижимость, не имея на то должных оснований, о возмещении убытков, нанесенных такой сделкой, и требований о возмещении упущенной выгоды, в случае если эти факты и обстоятельства будут доказаны должны образом.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/dobrosovestnyj-priobretatel.html

Новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

10.01.2020

С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников.

Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной.

Кадастровая палата и Росреестр Татарстана разъяснили, в каких случаях лишившийся приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений.

Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке.

Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или на портале Росреестра (rosreestr). Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

 Механизм выплаты компенсации

С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения.  Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как прокомментировала и.о.

заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Людмила Кулагина, в жизни действительно возможны случаи, когда гражданин приобретает недвижимость по всем правилам, а затем выясняется, что у нее есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

Так вот по новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с  истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается.

Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

Как отметила заместитель директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Лейсан Рахматуллина, примечательно, что закон имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил.

При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

Пресс-служба

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/novye-pravila-kompensatsii-dobrosovestnym-pokupatelyam-za-utratu-priobretennogo-zhilya/?contrast=N

Yurid-praktika
Добавить комментарий